以房養(yǎng)老之殤:正規(guī)保險(xiǎn)復(fù)雜 民間騙局才有生存空間新金融
“春天到了,可是我什么也看不見(jiàn)!”
這句相傳詩(shī)人拜倫為幫助盲人所做的乞討詩(shī),如今卻從一群北京老人口中說(shuō)出。2018年1月29日,數(shù)天難眠的李明為了保住父母的房產(chǎn),四處奔波。
事情的起因是,李明的母親陳紅在2016年,參加了一個(gè)聲稱(chēng)可以“以房養(yǎng)老”的投資項(xiàng)目,但最后非但沒(méi)有拿到養(yǎng)老金,還背負(fù)了400余萬(wàn)元的債務(wù)。現(xiàn)在還不上錢(qián),陳紅的房子將被抵押還債,她還時(shí)不時(shí)受到催債人員的騷擾。
李明是個(gè)土生土長(zhǎng)的北京人,凡事都講規(guī)矩。讓他不理解的是,母親的遭遇,難以得到法理的支持。“律師、派出所、經(jīng)偵我都問(wèn)了,這事難辦,這幫家伙把合同做的太完美了!”
打掉牙齒還得往肚里咽?在一系列白紙黑字的合同面前,李明深信,父母是跳進(jìn)了一個(gè)精心編造的騙局。
但令人想不到的是,當(dāng)野馬財(cái)經(jīng)向陳紅詢問(wèn)過(guò)往細(xì)節(jié)時(shí),陳紅依然相信,沒(méi)有人要騙她。
而野馬財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn),這樣的案例并不在少數(shù)。北京市司法局一名負(fù)責(zé)信訪接待的人員表示,北京已發(fā)生幾百起打著“以房養(yǎng)老”為幌子的案件;而且就在2017年,包括中央電視臺(tái)在內(nèi)的多家媒體,皆曾對(duì)此類(lèi)案件進(jìn)行過(guò)報(bào)道。案件中的老人與陳紅經(jīng)歷相似,他們本想以房養(yǎng)老,但最終損失了本金和利息,或是房產(chǎn)遭拍賣(mài)流落街頭,或是背負(fù)巨額債務(wù)。
這些老人究竟經(jīng)歷了什么?春天就要來(lái)了,陳紅的房子能保住嗎?
抵押房子
這個(gè)故事還得從一家名為“北京益富股權(quán)投資基金管理有限公司”的企業(yè)(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“益富投資”)說(shuō)起。
益富投資的法人代表是白寶田,作為私募機(jī)構(gòu),主營(yíng)非證券業(yè)務(wù)的投資管理、咨詢,并常年開(kāi)設(shè)宣講活動(dòng)。目前,益富投資已被中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)列入失聯(lián)私募機(jī)構(gòu)名單。
益富投資打出了“以房養(yǎng)老”的口號(hào),讓投資者抵押房產(chǎn),借錢(qián)投資他們的項(xiàng)目。宣講對(duì)象多為手里有房的老年人。
以房養(yǎng)老的概念于2003年被首次提出,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,領(lǐng)取養(yǎng)老金;等老人身故后,保險(xiǎn)公司獲得房產(chǎn)處置權(quán),處置所得償付養(yǎng)老保險(xiǎn)等相關(guān)費(fèi)用。
陳紅在參加幾次益富投資組織的活動(dòng)后,對(duì)他們鼓吹的“以房養(yǎng)老”一事深信不疑。終于,陳紅被益富投資在江西廬山的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目打動(dòng)了,說(shuō)服老伴,決定抵押房產(chǎn),借錢(qián)投資。
但在這個(gè)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目中,陳紅的房產(chǎn)并不是抵押給了保險(xiǎn)公司,也不是銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu),而是兩位自然人。
具體做法是,陳紅夫婦將二人一套125平方米、評(píng)估價(jià)為700萬(wàn)元的房產(chǎn),以50%的抵押率抵押,向劉某某、張某某借款(享低息貸款)共計(jì)350萬(wàn)元,貸款(快速審批秒下款)期限一個(gè)月,利息2%(年利率24%),若逾期,逾期費(fèi)用按0.1%/天計(jì)算(年利率36.5%)。這樣算下來(lái),陳紅夫婦一年至少要給劉某某、張某某134.75萬(wàn)元的利息。
合同雙方將借款合同在國(guó)立公證處進(jìn)行了公證。
圖為借款合同
陳紅拿到資金后,分4次將資金打入了白寶田提供的銀行賬戶,在益富投資購(gòu)買(mǎi)了350萬(wàn)元的“益富尊享12”產(chǎn)品。合同信息顯示,該產(chǎn)品投資期限為1年,到期收益為15%,也就是說(shuō)投資到期后,陳紅的收益是52.5萬(wàn)元。
這樣算下來(lái),一借一買(mǎi)間,陳紅夫妻倆每年凈虧損82.25萬(wàn)元。
這么明白的賬,難道陳紅算不清?
事實(shí)并非如此。她告訴野馬財(cái)經(jīng),“益富投資承諾我不用(向劉某某、張某某)還錢(qián),錢(qián)由他們來(lái)還,并且每年給我6%的收益。”
同時(shí),益富投資給陳紅在公司內(nèi)部掛了一個(gè)虛職,承諾每個(gè)月給付1.1萬(wàn)余元的工資。
若一切按照益富投資的承諾進(jìn)行,陳紅確實(shí)能夠以房養(yǎng)老,但天上哪會(huì)掉餡餅,益富投資給陳紅發(fā)放了3個(gè)月工資后,便表示資金緊張,暫停工資發(fā)放。
陳紅當(dāng)時(shí)表示理解,但囑咐對(duì)方,一定要償還劉、張二人的利息。但在2017年1月,也就是陳紅投資的6個(gè)月后,益富投資又停止了對(duì)劉、張二人的利息償還。
更加重要的是,如果益富投資出現(xiàn)了問(wèn)題,意味著以房子做抵押借來(lái)的350萬(wàn)本金,也很有可能打了水漂。
房子易主危機(jī)
貸款還不上,房子就有易主的危險(xiǎn)。但能引爆這顆炸彈的,另有其人。
李明對(duì)野馬財(cái)經(jīng)表示,劉、張二人在借款給陳紅后,另一位劉姓人士與陳紅簽署了一份委托書(shū),并進(jìn)行了公證。
委托書(shū)主要內(nèi)容是陳紅夫婦擬將房產(chǎn)出售,委托劉姓人士(注:此處劉姓人士非出借人)為他們夫妻的合法代理人,受托人簽署的一切相關(guān)法律文件陳紅夫婦都承認(rèn),并承擔(dān)法律責(zé)任。
圖為委托書(shū)
這位劉姓人士與出借人劉某某在同一家小貸公司。當(dāng)初之所以簽訂這份協(xié)議,就是陳紅向劉、張二人借錢(qián)時(shí),劉、張二人所在的小貸公司,怕老人家還不了錢(qián),在處理房產(chǎn)上會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,于是要求陳紅夫婦做出的。
上海九澤律師事務(wù)所朱敬律師對(duì)野馬財(cái)經(jīng)表示,“如果簽署了這樣一份委托書(shū),并在公證處進(jìn)行了公證,則意味著被委托人可以隨意處置委托人的房產(chǎn)。”
事情發(fā)展到這一地步,對(duì)于陳紅而言,已是相當(dāng)驚險(xiǎn)。
此時(shí),益富投資的律師顧問(wèn)站出來(lái)對(duì)陳紅示警,“這個(gè)委托書(shū)要趕快撤銷(xiāo),要不你房子就是人家的了”。
陳紅緊急取消了委托書(shū),暫時(shí)保住了住房。但貸款還不上,利滾利,陳紅已背負(fù)上400多萬(wàn)元債務(wù)。
益富投資去哪了?
當(dāng)初許下諸多承諾的益富投資,顯然成為了陳紅一家的“救命稻草”。在陳紅與益富投資的協(xié)議中,投資期限為一年,即2017年7月1日,益富投資就應(yīng)將陳紅的本金及利息返還。
但對(duì)方遲遲不能還本付息。通過(guò)四處打聽(tīng),李明得知,陳紅等老人在投資益富投資的項(xiàng)目時(shí),后者的資金鏈已經(jīng)斷裂。
野馬財(cái)經(jīng)近日同李明、陳紅二人來(lái)到益富投資的辦公地點(diǎn),本想求證這一說(shuō)法,但發(fā)現(xiàn)整個(gè)公司僅剩一名內(nèi)勤值班員工謝玲。
謝玲稱(chēng),公司多名員工都已離職,半月前有領(lǐng)導(dǎo)會(huì)偶爾來(lái)公司,而現(xiàn)在都去廬山想辦法籌錢(qián)。目前益富投資請(qǐng)了一名趙姓高管解決問(wèn)題,但不清楚趙姓高管是否在益富投資任職,公司的負(fù)責(zé)人目前依然是白寶田。
現(xiàn)場(chǎng),謝玲還撥通了趙姓高管的電話,趙姓高管在電話中對(duì)陳紅、李明表示:“我們正在廬山想辦法,如果順利,這一兩天就可以解決。”
圖為益富投資現(xiàn)場(chǎng)
人去樓空,一地雞毛。李明表示,益富投資除了前3個(gè)月每月打來(lái)所謂的工資之外,什么錢(qián)也沒(méi)有拿到。
圖為李明打印的銀行流水單
截至發(fā)稿,野馬財(cái)經(jīng)從李明處了解到,益富投資趙姓高管所說(shuō)“一兩天解決”的承諾并未落實(shí)。
出借人索要借款
得知李明要與出借人張某某的親屬見(jiàn)面協(xié)商還款事宜,野馬財(cái)經(jīng)也趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
這次協(xié)商,馬玉需要李明給出明確還款期限;而李明不愿當(dāng)即還款,除了利息高外,還因?yàn)橐蓱]重重,比如,益富投資當(dāng)初還了6個(gè)月的利息,不是給陳紅,再由陳紅還款,而是益富投資直接打到劉、張二人的賬戶。
另外,陳紅提到,是益富投資的一名員工帶著陳紅夫婦,辦理了房屋抵押借款手續(xù),并進(jìn)行了公證。
李明懷疑,益富投資與劉、張之間有著某種關(guān)聯(lián),劉、張出借的動(dòng)機(jī)不純,三方或許串通好了,要騙陳紅的房產(chǎn)。
“這小孩兒一看就是專(zhuān)業(yè)清欠的,人家就是想吃你的房!”陪同李明參與協(xié)商的業(yè)內(nèi)人士王兵也提到,“就算你真的湊夠400多萬(wàn)元,人家也不一定會(huì)收,讓你找不到人,利息還一直漲,漲得差不多了,直接起訴收房。
王兵說(shuō),他知道有人用這種辦法,出借100萬(wàn)元,利滾利,吃了北京兩套房。
有意思的是,在此次談判中,自稱(chēng)為張某某親屬的馬玉稱(chēng),不再要求支付逾期利息,只索要法定范圍之內(nèi)的利息,即24%/年。算下來(lái),陳紅所欠350萬(wàn)元,在2017年1月就沒(méi)有再償還過(guò)利息,按照24%的法定利率上限,累計(jì)13月的本息是91萬(wàn)元。
即便如此,對(duì)于350萬(wàn)本金已經(jīng)不知去向的李明而言,依舊難以承受。
對(duì)于這些,野馬財(cái)經(jīng)未能聯(lián)系到劉、張二人進(jìn)行求證。
目前在李明和其母陳紅面前有兩個(gè)選擇,要么砸鍋賣(mài)鐵湊夠本息還給劉、張二人;要么劉、張二人通過(guò)起訴拍賣(mài)陳紅房產(chǎn)取回本息。但若真如王兵所言,劉、張二人一開(kāi)始的目的就是為了房產(chǎn),李明和陳紅的未來(lái)將更加艱難。
以房養(yǎng)老困局
陳紅的經(jīng)歷并不是個(gè)案。單單益富投資江西廬山這一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,就將8位老人卷入漩渦。
野馬財(cái)經(jīng)前往北京市司法局詢問(wèn)后發(fā)現(xiàn),北京已發(fā)生幾百起打著“以房養(yǎng)老”為幌子的案件。在《中國(guó)青年報(bào)》2017年7月的報(bào)道中就提到,年近80歲的張秀蘭和老伴,因?yàn)橄嗨频脑庥觯粧叩爻鲩T(mén)。
陳紅無(wú)疑是幸運(yùn)的,但在整個(gè)事件中,想要維權(quán),陳紅和其他老人共同面臨一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題——證據(jù)。
目前這類(lèi)案件多發(fā)生于2015、2016年,取證難度極大;而與之相對(duì)的是,誘導(dǎo)老人們投資的金融公司,將錢(qián)借給老人的個(gè)人及貸款公司(快速審批秒下款)證據(jù)極其完備,無(wú)論是銀行流水、借款合同,還是委托書(shū)、公證處的公證書(shū)應(yīng)有盡有。
這也就是李明奔前跑后卻沒(méi)有著落的重點(diǎn)原因。
其次,各方關(guān)系紛繁復(fù)雜,真假難辨。
陳紅一事中,益富投資與劉、張二人是否為串通?公證處在整個(gè)事件中扮演了什么角色?陳紅與眾多老人經(jīng)歷雷同,只是巧合?在一些老人房產(chǎn)被出售的案件中,購(gòu)房人的角色有沒(méi)有可能也是串通者之一?
北京市中盾律師事務(wù)所合伙人律師楊文站認(rèn)為,多位參與者的關(guān)系或比較復(fù)雜。出借人為整個(gè)事件的主導(dǎo)者,多為老人的借款方,抵押住房后,借錢(qián)給收款人。收款人未能實(shí)現(xiàn)承諾的投資回報(bào)。借款方不能如期還款,于是出借人以此收回房產(chǎn),以抵借款。
圖為出借人、被害人與收款人可能的關(guān)系
楊文站律師亦在《以房養(yǎng)老的騙子都被抓了 為什么房子卻要不回來(lái)?》中提到,有些老人應(yīng)該能保住房產(chǎn),但未必是全部。即使保住房產(chǎn),也不代表老人不用承擔(dān)債務(wù),對(duì)很多老人來(lái)講,損失恐怕是不可避免的。
以房養(yǎng)老本身利國(guó)利民,國(guó)家和相關(guān)部門(mén)大力支持。2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》,明確提出開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn),并由保監(jiān)會(huì)作為此項(xiàng)工作的牽頭部門(mén)。但實(shí)際情況是,保險(xiǎn)公司積極性并不高。
保監(jiān)會(huì)曾指出,這項(xiàng)工作在我國(guó)尚屬新生事物,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)少、風(fēng)險(xiǎn)較多。這也是以房養(yǎng)老一直處于試點(diǎn)階段的原因。
另外,這也和保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜有關(guān)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)發(fā)展和改革研究院副院長(zhǎng)歐陽(yáng)日輝向野馬財(cái)經(jīng)談到,正規(guī)保險(xiǎn)產(chǎn)品太復(fù)雜,民間騙局才有生存空間。要想杜絕騙局,還是要從根本入手,將產(chǎn)品簡(jiǎn)單化。
以房養(yǎng)老要擺脫當(dāng)前的窘境,蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍對(duì)野馬財(cái)經(jīng)表示,需要大型的企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)積極介入,同時(shí)政府引導(dǎo)和監(jiān)管必不可少,而普通居民對(duì)相關(guān)知識(shí)的認(rèn)識(shí)與了解也十分重要,切忌沖動(dòng)決策。
目前,李明正在積極聯(lián)絡(luò)更多受害老人,希望共同維權(quán)。
【來(lái)源:野馬財(cái)經(jīng)】
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