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三年前，萬科向經濟觀察報披露了未來十年的多元化戰略，以消費地產、產業地產以及延伸業務為代表的新業務群將貢獻另外數千億級的營收。住宅業務的天花板被萬科定在4000億元左右，預計未來占全部營收的50%，市場占有率在6%到頂。股權層面上，代表萬科合伙人利益的盈安合伙將對公司產生比原來管理層更大的影響力。

當時萬科盤踞10年之久的銷售額頭把交椅被綠地奪去。

三年后，截至今年9月底，萬科合并報表范圍內的已售未結算資源合同金額突破4000億元，至4321億元，房地產業務貢獻了94%的營業收入。市場占有率由2014年底的2.82%增長至2016年底3.1%，按照過去平均每年0.14%的增幅計算，達到6%還需要20年。

昔日與萬科搶食的對手增加了擅長利用杠桿的恒大、碧桂園、融創，恒大在去年底取代萬科，成為新一屆銷冠。先不論恒大、碧桂園、融創的成長性是否可持續，他們的高增長以及今年上半年在港股市場的豐厚收獲，萬科可能會感到壓力。

如果說持續近兩年之久的股權事件擾亂了萬科的既定計劃，那逐漸擺脫紛爭的萬科顯然已經開始加快應對節奏。今年6月30日，萬科以551億元的高總價獨攬廣信資產包后開始加快補倉進度，第三季度新增64個項目，前九個月累計新增143個項目，較去年同期多了44個。對一向謹慎的萬科來說，加速土儲意味著地產開發的整體思路的轉變。

今年8月的萬科中期業績會上，新任董事長郁亮首次公布萬科的五大業務類型：核心業務（地產開發和物業管理）、優勢業務（商業和物流）、拓展業務（長租公寓和冰雪度假）、摸索業務（養老和教育）、潛力業務（軌道物業和混合所有制改革）。

轉型路線的背后邏輯

與30周年時提出的未來十年多元化策略對比，原定的兩個新業務重點消費地產和產業地產已退出主要位置。

3年前萬科看好的創客空間在最新的五大業務中難尋蹤跡，取而代之的是物流和商業。這兩部分業務在過去幾年被納入多元化范疇后一直進展緩慢，過去一年間通過收購印力和普洛斯兩個大動作，“大躍進”式崛起，成為僅次于住宅業務的優勢業務。萬科新管理層給商業的目標是全國第一第二，物流的目標是全球第一。

目前普洛斯在中國處于絕對領先地位，擁有2921萬平方米的物流基礎設施，市場份額超過第2到第10名的總和。萬科自持及合作商業項目共84個，加上印力旗下的60多個項目，建筑面積共約1200萬平方米，大約是萬達商業的一半，華潤置地商業的兩倍。

商辦物業有穩定的現金流，現金流在手，就能打通金融工具。萬科在2015年曾以深圳前海企業公館為標的物發行過“鵬華前海萬科REITs”，之后在證券化上鮮有動作。當時負責這款產品的是現已離職創業的祝九勝，經濟觀察報了解到，祝九勝此前還是盈安合伙兩個資管計劃的真正操盤者。

商辦、物流等自持資產份額提高的同時，金融工具重回萬科視野。

萬科集團高級副總裁、印力董事長丁力業曾介紹，運營購物中心需要大量資金，基本每個項目要到第三四年才有7%、8%的回報，印力過去股東的多次變化就源于此。

收購印力之后，萬科共出資50.9億成立兩只商業地產投資基金，將旗下42個商業項目打包給印力統一運營管理。

今年 10月，印力發行首單CMBS，標的物為深圳深國投廣場，發行規模37.9億元，深圳深國投廣場自開業以來租金平均復合增長率約10%，2016年銷售額為33億元，居深圳2016年購物中心銷售額第二名，萬科此前的商業項目還沒有一個能達到這種營收水平。

同樣在10月，萬科產業園作為有限合伙人，和萬科另外一個下屬公司珠海市乾元晟投資發展合伙企業、江蘇信托和博裕物流擬共同投資設立一支專業物流地產投資基金，認繳出資總額為60　億元，未來將投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。

今年4月，珠海萬印企業管理有限公司與另外兩家公司聯合摘得上海徐匯區一幅10萬平方米的商辦地塊，成交價20.64億元。珠海萬印的公司法人為上海萬科執行總經理陳灝，由上海萬科出資91.7%、深圳印力出資8.3%成立。

萬科在商業和物流這兩個對資金沉淀要求高、現金回流較慢的業務，都實現了外部資金的引入，郁亮注重資本運作、房企金融化與基金投資的美式思路正被一點點落實。

值得注意的是，代表盈安合伙的兩個資管計劃金鵬、德贏1號，從去年8月后就再無增持，一直保持在7.12%的比例。

市場漸熱的還有長租公寓的證券化，自如在今年8月憑房租分期發行5億元ABS，保利在10月發行租賃住房的類REITs產品，但深圳泊寓的負責人袁軍介紹，萬科暫時不考慮長租公寓證券化。“現在萬科的融資成本也不高，信譽比較高，加上本身企業現金流也比較充足，很多動作不要為了做而做。”他說。

泊寓的盈利思路也許是另外一個方向，深圳泊寓的一名內部人士介紹，泊寓堅持重資產與輕資產1:1的比例，未來重資產的比例還會逐步提高。因為房地產的一個屬性是保值增值，通過收購由泊寓運營產生溢價，未來在合適時機可能會轉為出售，這也是香港房企存在多年的模式。

多元與集中

萬科重啟商業的時間開始得并不晚，2013年，在郁亮的支持下，萬科的第一家社區商業東莞松山湖萬科生活廣場，和北京金隅萬科廣場開業。待2015年成立獨立的商業管理公司，各區域公司已通過“賽馬機制”開業和在建25個項目。

但直到收購印力之前，萬科商業的標準化問題一直沒有解決。雖然商管公司將全國20多個項目分成三類產品線：社區商業（緊貼社區最基礎的生活配套服務），萬科生活廣場（覆蓋數個社區的商鋪群）以及城市綜合體（大體量商業綜合項目），開發主導權早早地下沉至區域公司，萬科在北京、上海、深圳、東莞各地的購物場所，招商和運營標準參差不齊。

顯然，萬科希望通過收購印力來解決標準化和規模增長問題，萬科首席財務官孫嘉在8月的年中業績會上稱，原有萬科體系內的商業項目、資產和人員正在和原來印力的資產、人員進行融合，各地一線公司在土地獲取、投資、建設、政府報批這些環節會跟印力有機合作。印力的廣深區域內部人士透露，今年是他們的融合年，印力目前正在對東莞的三個項目進行調整規劃，包括招商定位、戰略優化、資產管理。

但東莞萬科的內部人士表示，還沒有收到印力即將接管的具體時間表；東莞厚街萬科城市廣場的管理處工作人員同樣表示沒有收到整合的通知，也還沒有印力的相關人員入駐。

經濟觀察報日前實地走訪深圳萬科、廣州萬科、上海萬科和東莞萬科的多個已開業項目，“萬科城市”“萬科生活”“萬科里”“萬科紅”等萬科商管公司時代的LOGO都還在，建筑外立面無明顯變化。今年6月以“萬印”平臺招商的在建綜合體龍城萬科里，工地上也未見“印力”的標志。印力今年開始耗資3個億改造的深圳深國投廣場，已搭建腳手架，同樣未見萬科標志。

目前來看，雙方已開業和在建的多數項目，在外觀上還是各自保留品牌，萬科方面給出的回復也是保留印力品牌。上海區域公司的一名高管稱雙方的融合從去年已經開始，但并沒有外界想象中的復雜。人員調整上，印力廣深城市公司的HR已更換為萬科員工，原有的一些屬總部編制的員工調整至城市公司，萬科對此的回復是為了給印力員工設置萬科工作郵箱，方便統一協作，沒有覆蓋所有的印力員工。

經濟觀察報了解到，最初萬科內部只有北京、上海、武漢、西安、杭州、廣深六個區域主動加入整合，其中廣深走在了最前面。雙方的整合是有契合點的，即都將權力下沉至一線公司，不同點是印力推行區域公司，萬科商業是做大做強城市公司，比如同屬于廣深區域公司的東莞、深圳、廣州三城的萬科商管分別是不同的負責人。

萬科的長租公寓在國內房企中試水較早，此前在各區域公司呈現不同的產品名，廣深區域公司萬科驛、萬科派，西安萬科有VV公寓，廈門萬科淘汰過被窩公寓，直到去年5月集團內才將長租公寓品牌統一為泊寓，今年的目標是開業3萬間。萬科管理層此前曾透露，今年計劃將泊寓變成總部直屬業務，到今年結束還有兩個月時間。

據了解，萬科長租公寓業務目前還是歸各個城市公司負責，集團全面放權，并設置規則：三年內如果活不下來就淘汰，這個城市退出長租公寓領域。

郁亮在今年的年中業績會上公開表示，萬科沒有未來各業務占比的計劃數據，稱萬科不是計劃型的。孫嘉稱萬印商業并沒有具體的規模投資預期，未來投資規模會不會擴大取決于具體項目本身的素質和潛力。可以看出的是，萬科與他的主要對手們相比在業務預期上更具彈性。過去萬科民主、多元、穩健創新的“試水機制”、“賽馬機制”，到現在來看，可能犧牲了萬科轉型的速度。而深陷股權事件也加重了緊迫感。

幸運的是，萬科新老股東和管理層的交替，帶來了一部分利好。深地鐵成為萬科第一大股東之后，萬科順勢成為深圳國資委的成員企業。今年10月中旬，深圳萬科與深圳國資委下屬的人才安居集團簽訂戰略合作協議，成立合資租賃公司和物業公司，而今年9月初，深圳人才安居集團掛牌成立深圳市房屋租賃運營管理有限公司，成為國內第一個政府租賃公司。

一名深圳安居集團的內部人士向經濟觀察報透露，安居集團選擇萬科合作的最大原因就是同屬國資體系，目前還未考慮與其他房企合作。合資租賃公司萬科和安居集團的出資占比為50:　50，物業公司為60:40。

今年8月，深圳泊寓的內部人士曾向經濟觀察報透露，他們正在深圳多個城中村考察，計劃將城中村房屋改造成長租公寓，內部稱之為“進村”。這一計劃在9月底落地，深圳萬科與福田區南園街道玉田村簽約物業托管，試水“統租運營+物業管理+綜合整治”新模式，玉田村將旗下物業統一出租給萬科，在經過統一改造，并對“城中村”的基礎設施、生活環境全面提升后，萬科將植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。深圳萬科還介入了龍華景樂新村、坂田新圍仔村的改造，改造后由泊寓整體運營。

這種政企合作，盤活城中村的模式在深圳范圍內目前只有萬科參與。

但全靠官方支持不足以保證新業務的推進，萬科目前同時改造的三個村，都出現了因為整體改造租客的租約被迫中斷的情況。加之長租公寓帶動租金上漲，引發了一些公眾不滿情緒。深圳泊寓負責人袁軍認為，任何事物的發生都會有一個認知認同的過程，道路是曲折的。一名政府內部人士透露，深圳官方未來很大可能會考慮在改造過程中給予補貼，攤薄企業成本，促使租金相對降低。

上述深圳人才安居集團內部人士認為，盤活城中村與盤活空置房存在很大差異，此前萬科在深圳連舊改都鮮有參與，物業進駐和舊改一樣都是要和當地負責人溝通協商。“進城中村，萬科的經驗肯定沒有佳兆業、鴻榮源他們多。”

來源：經濟觀察報