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樓市成交量大跌,房地產泡沫是否會破裂?觀點

砍柴網 / 藍鯨財經網 / 2016-05-17 09:31
業內分析認為,各地分類政策經過近一個月的發酵期,已經開始逐步作用于當地市場。其中,上海、深圳等一線城市的從嚴限購使得成交量急劇下滑,盡管房價高企,但是有價無市;...

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中指院此前的成交數據顯示,一二三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。

樓市成交量連續三周下滑 已迎來新調整期

在前期房地產市場需求嚴重被透支后,最近幾周成交量持續降溫。業內人士分析認為,二季度乃至下半年樓市將迎來新的調整期。

5月9日,中國指數研究院發布的上周(5月1日至5月7日)樓市成交數據顯示,受監測的30個代表城市住宅成交套數和成交面積出現明顯下降。30個城市中,近9成城市成交面積出現不同程度下調;從一二三線各類城市來看,則呈現全線回落的局面。

中指院此前的成交數據顯示,整個4月份,近6成城市成交環比下滑,其中一線城市成交面積環比下降幅度為21%。總體來看,一二三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。

中指院分析認為,近一個月內各地因城施策調控政策的逐步落地,正在促進樓市向平穩發展。一方面,受監測的重點城市成交量開始環比下行;另一方面,在中央層面重提去庫存調控政策以后,樓市庫存總量也出現小幅下降。

業內分析認為,各地分類政策經過近一個月的發酵期,已經開始逐步作用于當地市場。其中,上海、深圳等一線城市的從嚴限購使得成交量急劇下滑,盡管房價高企,但是有價無市;二三線城市則進入買漲不買跌觀望期,尤其是二手房市場,買賣雙方的議價空間開始加大。

信貸政策方面,有銀行業人士表示,今年樓市回暖主要體現在一二線城市,三四線城市去庫存的壓力還是很大。商業銀行的房地產信貸政策分化趨勢將更加明顯,三四線城市的房地產開發貸料持續收縮,一二線城市開發貸或降溫。券商人士也認為,在目前情況下,一向被視作優質資產的個人住房按揭貸款也將有所調整。

化解市場高庫存仍是諸多地區當前重點方向

今年3月份以來,除了上海、深圳以外,南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,“有序消化”將改變之前的政策取向,此前的“全面刺激”已經轉變為因城施策,未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力大的城市。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調控政策,限制當地樓市過熱上漲。

值得一提的是,政策的調控效應不僅僅作用于住宅市場,從土地市場來看,4月份主要城市陸續發布年度供地計劃,整體上月度成交總量環比小幅下降。其中,一線城市受調控升級以及前期供地減少的雙重影響,土地成交降溫明顯,土地出讓金等成交指標降至低點。

不僅如此,國土資源部不動產登記中心市場監測處相關負責人,隨著今年一季度中央陸續出臺穩增長的各項政策措施,基礎設施用地在定點調控的背景下,市場需求穩步釋放。另外,房地產市場去庫存力度加大和新興產業用地支持政策陸續落地,房地產用地供應將延續下降態勢。未來,將繼續加大分類調控、分地施策的力度,促進房地產市場平穩發展。

延伸閱讀:短期之內,我國房地產泡沫是否會破裂呢?

泡泡無論多大多小,只要有人狠狠地踩,就會破裂。我國現在正在形成著房地產降價的預期。從幾位國內地產大佬開始的看空議論,到李嘉誠的大面積拋售,再到杭州的降價,媒體界和購房者已經開始形成了房價近期會下滑的預期。

房地產不僅是耐用消費品,更是投資品。作為投資品,購買者的典型心理是“買漲不買跌”。倘若形成房價下跌的預期,那么購房者將會“持幣待購”。然后,如果出現庫存過大,高度負債的房地產商需要拋售還債,就會出現房價下跌的事實。一旦購房者的預期被認證,購房者會增加房價下跌的預期,繼續“持幣待購”。然后,房價繼續下跌。

倘若政府不對市場進行任何干預,這時的房價會迅速滑落,出現不少房地產商破產倒閉,然后是銀行出現大批壞賬甚至可能出現個別銀行破產的情況。然后,銀行信貸全面收縮,企業也將收縮投資和生產,開始解雇職員,使得失業問題惡化。同時,內地投資者會拋售房產,我國貨幣超發對沖的“池子”會被打破,通脹會變得嚴重。更為重要的是,如果我國經濟出現全面衰退,那么我國可能會出現中國特色的社會危機。

在西方,當經濟衰退時,政府或者央行會推出經濟刺激政策。過去,稱之為凱恩斯主義;現在,實施的是“粗調”的后凱恩斯主義。否則,在純粹的市場自我調整下,經濟在短期內難以爬出衰退的泥沼,經濟恢復會是經年累月。雖然有著所謂經濟學家的眾多批判,但必須承認在美國經濟的復蘇中,美國政府的注資救市舉措和美聯儲的量化寬松政策功不可沒。

當然,危機的最佳應對方式應該是防患于未然。因此,我國需要在現在而非危機發生之后去適度引導市場。最好的管理方式是預期管理,相關部門需要對房地產商進行“窗口指導”,同時應通過媒體發聲,明了政策主張。需要重申的是,我國房價不能暴漲,更不能暴跌!



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