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一線城市的房?jī)r(jià)上漲有個(gè)“鍋”

從去年開(kāi)始，深圳的房?jī)r(jià)進(jìn)入癲狂模式，上漲曲線十分陡峭，在北上廣深中一馬當(dāng)先。

盡管比不上深圳，北京與上海的房?jī)r(jià)漲幅也領(lǐng)跑全國(guó)。

僅去年一年，深圳新建商品住宅價(jià)格就上漲了52.70%，上海次之，上漲了21.40%。

已經(jīng)被唱衰好久的房地產(chǎn)竟然又生機(jī)勃勃了，雖然這點(diǎn)火苗還僅存于一二線城市，但也不能阻止房市成為2016開(kāi)年熱議話題。剛存好首付的勞動(dòng)群眾，一抬頭發(fā)現(xiàn)又買不起房了。

一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，吸引大量投資客返場(chǎng)，有數(shù)據(jù)稱，深圳樓市中的投資者已超過(guò)3成。非理性投資因素以及杠桿不斷放大，到底是誰(shuí)哄抬房?jī)r(jià)造成這種局面的問(wèn)題，引起大量討論。

伴隨走高房?jī)r(jià)快速擴(kuò)張的鏈家，撞在了槍口上。2月，上海鏈家被上海消保委曝出兩起“出售問(wèn)題房源”事件。指責(zé)焦點(diǎn)從中介黨哄抬房?jī)r(jià)到該行業(yè)各種金融產(chǎn)品違規(guī)。推高房?jī)r(jià)這口鍋，中介們先背為敬。

火上兩會(huì)的“首付貸”義無(wú)反顧背了鍋

誰(shuí)為這一輪房?jī)r(jià)上漲背鍋？“首付貸”作為被監(jiān)管層首先關(guān)注并處理的中介配資方式引起廣泛關(guān)注，甚至直接被輿論定義為罪魁禍?zhǔn)住?/p>

3月7日，彭博社報(bào)道稱，央行、銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門，“計(jì)劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為”。9日，有消息稱北京市金融工作局正在指導(dǎo)北京市網(wǎng)貸協(xié)會(huì)摸底涉嫌高杠桿房貸情況。

兩會(huì)期間，央行前副行長(zhǎng)吳曉靈以及重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在對(duì)媒體談房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，都提到了首付貸。

在3月12日的“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上，央行副行長(zhǎng)潘功勝針對(duì)“首付貸”公開(kāi)表態(tài)稱：

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。

央行關(guān)于“違法”表態(tài)后首個(gè)工作日，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)研究機(jī)構(gòu)盈燦咨詢最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，17家平臺(tái)停止了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)。

“首付貸”，宣告卒。

“首付貸”的三種姿勢(shì)

還不熟悉“首付貸”的同志，可以先稍微了解一下。

DT君想買一套100萬(wàn)的房，存了好幾年也只有10萬(wàn)元，這時(shí)一家中介告訴我，可以提供10至20萬(wàn)元、利率為7%至9%的貸款（即首付貸），DT君存折上一下子有了近30萬(wàn)元，湊夠首付高高興興去買房。

也就是說(shuō)，僅有10萬(wàn)元的DT君在首付貸的幫助下買到了100萬(wàn)的房。

首付貸的錢從哪里來(lái)？主要有以下三種模式。

模式一是中介自營(yíng)。即地產(chǎn)中介旗下的平臺(tái)直接提供“首付貸”服務(wù)，放貸范圍基本是自己的樓盤或合作地產(chǎn)商，風(fēng)險(xiǎn)控制主要基于其平臺(tái)的數(shù)據(jù)以及對(duì)借款人情況的把控，錢來(lái)自其后端相應(yīng)理財(cái)產(chǎn)品。

模式二是地產(chǎn)商或中介與第三方平臺(tái)合作，在為客戶提供服務(wù)時(shí)向其推薦首付貸產(chǎn)品，其資金來(lái)源與風(fēng)險(xiǎn)控制都是第三方平臺(tái)。

模式三是由平臺(tái)直接提供貸款，用戶有更多選擇，資金來(lái)源與風(fēng)控都由第三方平臺(tái)提供，但是由于失去了地產(chǎn)商或中介的信息，對(duì)風(fēng)控的要求更高。

也有媒體報(bào)道，有許多房屋中介通過(guò)交付10%或一定比例的保證金與銀行合作，將銀行理財(cái)資金對(duì)接到類似項(xiàng)目上，為買房者的首付提供配資。尚未有被查明的實(shí)例驗(yàn)證這一說(shuō)法。

不過(guò)，已經(jīng)被核實(shí)確有“首付貸”業(yè)務(wù)的主要是P2P平臺(tái)，所以“首付貸”被批的同時(shí)P2P也被傷的不輕。

P2P說(shuō)，我們還小，首付貸這個(gè)鍋我們不背

來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)金融方面數(shù)據(jù)正在極力為“首付貸”也是為自己平反。

3月9日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曾光表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，金融協(xié)會(huì)摸底排查了30家左右企業(yè)，所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億。

簡(jiǎn)單計(jì)算，即使這30億都對(duì)應(yīng)10倍杠桿，相關(guān)的房產(chǎn)交易金額最多為300億，而去年深圳房產(chǎn)交易總額約7500億，這樣比較之后，規(guī)模與影響并不大。

據(jù)一家P2P網(wǎng)貸資訊平臺(tái)“網(wǎng)貸之家”不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前有近50家P2P平臺(tái)出現(xiàn)過(guò)首付貸標(biāo)。2015年7月前規(guī)模相對(duì)較小，之后的金額預(yù)計(jì)不足50億元。

DT君查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年下半年全國(guó)購(gòu)房貸款余額為14000億，已披露的50億首付貸規(guī)模確實(shí)微不足道。

這家P2P資訊平臺(tái)及其研究機(jī)構(gòu)得出的結(jié)論是：P2P網(wǎng)貸是引起房?jī)r(jià)大漲的說(shuō)法是站不住腳的。

批的是首付貸，但代表們更在意的是杠桿風(fēng)險(xiǎn)

“首付貸”被詬病的地方在于兩點(diǎn)，一是放大了購(gòu)房的杠桿；二是這個(gè)杠桿是在場(chǎng)外尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加的，風(fēng)險(xiǎn)不在央行所控制的范圍內(nèi)。

“首付貸”的朋友還有好幾個(gè)，二次抵押、贖樓貸、短期墊資、消費(fèi)貸等規(guī)模應(yīng)該都不小。被單獨(dú)拎出來(lái)的只是“首付貸”，但代表以及監(jiān)管層要批的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿。

央行前副行長(zhǎng)吳曉靈接受采訪說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)場(chǎng)外配資、P2P等資金渠道繼續(xù)加杠桿，可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，以首付貸舉例進(jìn)行說(shuō)明。而重慶市長(zhǎng)黃奇帆也同樣是以首付貸為例，表明如果聽(tīng)任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。

當(dāng)然，也有某些不服氣的從業(yè)者很有意見(jiàn)，為什么國(guó)有銀行自己降低首付比例加的杠桿就是好的，場(chǎng)外加的杠桿就不行？

在3月12日的答記者問(wèn)中，央行行長(zhǎng)周小川說(shuō)法是：一要考察P2P首付貸等是否有資質(zhì)做貸款是，二要考察平臺(tái)的資金來(lái)源。而銀行的評(píng)估等能力更能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

央行副行長(zhǎng)潘功勝則表明中國(guó)商業(yè)銀行的住房信貸杠桿其實(shí)并不高：目前中國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占整個(gè)款的比例大概是14%，不良貸款比例 0.38%，低于整個(gè)銀行業(yè)1.7%左右的不良貸款比例。從首付比看，即便按照調(diào)整以后的20%最低首付比，和國(guó)際上橫向比較來(lái)說(shuō)，我國(guó)也是比較審慎的標(biāo)準(zhǔn)。從實(shí)際數(shù)字看，1月份首套房的首付比普遍在35％以上，二套房實(shí)際首付比在40％以上。

加杠桿之后呢，去庫(kù)存還是壓力山大

在代表以及媒體的“科普”下，人們將一二線城市房?jī)r(jià)的上漲歸咎于升上去的杠桿。央行允許“首套房商貸首付最低降至2成”，即是官方自己加上去的杠桿。

追根溯源，更寬松的貨幣政策，奔著“去庫(kù)存”這一宏觀目標(biāo)。

在3月12日的答記者問(wèn)中，央行行長(zhǎng)周小川指出，盡管房?jī)r(jià)現(xiàn)在是一個(gè)價(jià)格出現(xiàn)很大分化的階段，但是從總量政策和宏觀審慎政策來(lái)講，從全國(guó)總的平均來(lái)看，房地產(chǎn)仍舊面臨著比較大的去庫(kù)存壓力。去年建成未銷售的房屋面積是7億多平方米，比2014年增長(zhǎng)了15%多一些，因此房地產(chǎn)有關(guān)金融方面的政策還是要考慮金融總量上的狀況。

那么，在央行的貨幣政策下，去庫(kù)存的效果如何？

很明顯，一線與二線的存銷比出現(xiàn)了一些下滑。

但是三線城市依舊不為所動(dòng)。來(lái)自易觀研究院對(duì)50個(gè)城市的檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市在去庫(kù)存效果方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他城市，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。二線城市庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。但三線城市1月新增供應(yīng)量略大于新增成交量，庫(kù)存反而出現(xiàn)小幅上升。

也就是說(shuō)，去庫(kù)存的現(xiàn)狀是，本來(lái)不需要去庫(kù)存的一線城市被“去”的需要補(bǔ)充庫(kù)存，而三線城市仍然任重道遠(yuǎn)。

一二三四線城市排排座，究竟誰(shuí)才需要去庫(kù)存

看到這里你要問(wèn)，去庫(kù)存跟房?jī)r(jià)上漲這個(gè)鍋有什么關(guān)系？東西要賣得好不都是降價(jià)大甩賣嗎？可是房地產(chǎn)本來(lái)就有資產(chǎn)屬性，不管是投資性質(zhì)購(gòu)房，還是剛需的自住購(gòu)房，都受價(jià)格預(yù)期的影響。如果潛在購(gòu)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)要下跌了，就算是剛需的同志，也會(huì)稍微再緩緩。所以，想要去房產(chǎn)的庫(kù)存，就很難在房?jī)r(jià)下跌中完成。

所謂中介推高房?jī)r(jià)等，都是在這個(gè)大環(huán)境下出現(xiàn)的，而且這些針對(duì)庫(kù)存去化的政策大紅包還會(huì)接著出。住建部部長(zhǎng)陳政高3月5日時(shí)對(duì)媒體表示，“去庫(kù)存”是2016年的重點(diǎn)任務(wù)之一。

那么問(wèn)題來(lái)了，一線城市本來(lái)就不需要去庫(kù)存，針對(duì)三、四線城市頑固房地產(chǎn)庫(kù)存的政策大紅包讓一線房?jī)r(jià)蹭蹭漲，怎么辦？周小川行長(zhǎng)的辦法是，“在價(jià)格出現(xiàn)分化的情況下要更好地發(fā)揮城市一級(jí)對(duì)于每一個(gè)城市房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷”，“商業(yè)銀行要做出自己的判斷”，“使政策適應(yīng)不同地方的變化”。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷的看法是，劣質(zhì)庫(kù)存就該廢掉而不是賣掉，DT君在此摘錄一二供參考：中國(guó)過(guò)去10年多年來(lái)，去庫(kù)存和降杠桿這兩大目標(biāo)幾乎沒(méi)有同時(shí)實(shí)現(xiàn)過(guò)，同時(shí)出現(xiàn)的，卻是產(chǎn)能過(guò)剩、庫(kù)存增加與債務(wù)（杠桿）率的大幅上升。鬼城一般不會(huì)出現(xiàn)在一二線城市，大部分鬼城是四線甚至更小的城市，這些城市又大部分分布在中西部地區(qū)和東北。因此，建設(shè)鬼城本身就是地方政府犯下的錯(cuò)誤，讓鬼城去房產(chǎn)庫(kù)存又是一個(gè)錯(cuò)誤，讓居民加杠桿在鬼城買房，則是錯(cuò)上加錯(cuò)。