十問十答：鏈家真的是房產(chǎn)界大魔頭？專欄
文/北宋尤金
鏈家事件自2月23日爆發(fā)至今已經(jīng)有10天了，經(jīng)過了大約一個星期的發(fā)酵，分散出來千頭萬緒，從事件爆發(fā)到發(fā)酵，先后引出多方面的質(zhì)疑，從譴責(zé)售賣二手房問題房源，到懷疑鏈家金融放高利貸、自融，再到質(zhì)疑獨(dú)家代理房源，最后引申到鏈家導(dǎo)致房價暴漲。話題可謂越來滲入，在鏈家的腦子上扣得帽子可謂越來越大。如果最后一條成立，那么我第一個不饒他，老子買不起房，你鏈家大魔頭要負(fù)全責(zé)！
可是事實真的如此嗎？3月2日，鏈家召開溝通會，向外界解釋了對自己的諸多疑問，其實鏈家把事情說得比較清楚了，但是無奈大部分媒體發(fā)布的是新聞稿或者是針對幾個關(guān)鍵問題的解釋。而這其中，依然伴隨著質(zhì)疑。于是作為看官，被搞得云里霧里的，到底我買不起房，跟鏈家有沒有關(guān)系？我要是從鏈家買二手房，它會不會賣給我問題房源，會不會放我高利貸？下面被討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的問題說一說個人觀點(diǎn)。
1. 鏈家為何不早點(diǎn)澄清，是不是心里有鬼？
這個就有點(diǎn)陰謀論了，其實早在2月26日，鏈家董事長就表態(tài)“不做辯解，不負(fù)所托”，鏈家認(rèn)錯態(tài)度還是很誠懇的，也是少有的不回避問題的公司。鏈家董事長左暉從最一開始就表示，自己從來沒有發(fā)現(xiàn)過任何的一筆消費(fèi)者的投訴里面鏈家是完全沒有問題的，我自己接觸過的幾乎所有的消費(fèi)者的不滿，感性的不滿也好，投訴也好，鏈家都有自己的問題，這兩起案例也是一樣。
只是，隨著事情的進(jìn)展，進(jìn)化出來諸多觀點(diǎn)，鏈家可能坐不住了，不得不出來澄清一下。
2. 回到事件本身，鏈家賣問題二手房？還能不能相信這些中介了？
首先二手房交易中是有陷阱的。買賣雙方會覺得簽了合同，一手交錢一手交房。但實際操作上，買房的需要先給賣賣方的一筆定金，確認(rèn)買房。這里面就有風(fēng)險。
對于賣房的來說，有可能根本不知道這個房子會被查封；也有那種小人，一開始就沒想過要履行合約，或者在簽訂合同之后發(fā)現(xiàn)房價暴漲，自己后悔了，然后違約。使用手段將房子查封，隨后提出漲價，不漲價就不解除查封，是違約的一種情況。另外，二手房交易中會面臨各種情況，不同城市會有不同的難處，比如有的城市就不太容易查到房子是否查封。這種現(xiàn)象無法完全杜絕。
所以，不能因為這起事件就說鏈家是代理問題房源。這與二手房交易的特殊性有關(guān)。不過這里面操作流程以及員工管理的問題也暴露了出來，對鏈家來說需要做好整改。
3. 事件中鏈家借款給賣房者是不是放高利貸？
與鏈家相關(guān)的有兩款金融產(chǎn)品： 第三方支付平臺理房通以及理財平臺首信易支付。借款涉及的是首信易支付，這個平臺是個人對個人的網(wǎng)絡(luò)借貸信息平臺，說到底就是P2P。鏈家推出P2P平臺實際就是為了解決短期資金周轉(zhuǎn)問題，因為二手房交易，借款大多是為了配合交易完成。
鏈家提供的貸款利率折合年化為13%-24%，未超監(jiān)管上限，也就沒有高利貸這種說法。
4. P2P那么亂，鏈家這個安全嗎？
據(jù)官方介紹，投資人與借款人均在“首信易支付”開設(shè)獨(dú)立的資金管理賬戶，每筆交易均按照一一對應(yīng)的關(guān)系進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，“鏈家理財”平臺不能直接碰觸資金。平臺投資人與借款人賬戶內(nèi)的全部資金均在 “首信易支付”在銀行開具的備付金賬戶中，備付金銀行依照中國人民銀行【2013】第6號《支付機(jī)構(gòu)客戶備付金存管辦法》對客戶備付金的存放、使用、劃轉(zhuǎn)實行監(jiān)督，同時按6號文的規(guī)定“首信易支付”與備付金銀行的客戶備付金存管業(yè)務(wù)活動受中國人民銀行（央行）監(jiān)督管理，雙重監(jiān)管杜絕客戶備付金被非法挪用。“首信易支付”全權(quán)為“鏈家理財”提供專項電子支付服務(wù)。鏈家集團(tuán)下屬的“理房通”為房款支付提供專項電子支付服務(wù)。兩塊業(yè)務(wù)完全獨(dú)立，之間不存在任何資金往來的情況。
也就是說，鏈家根本就碰不到資金，更沒辦法從中吸收資金，平臺只要能離資金遠(yuǎn)一些，平臺的安全系數(shù)就高一些。
5. 交易資金為何要通過鏈家？鏈家是不是想多賺點(diǎn)錢或者挪用客戶的錢？
與交易資金有關(guān)的是理房通，二手房交易的過程中有很多變數(shù)，私下交易不透明，存在很多風(fēng)險。而且流程很多，物業(yè)流、產(chǎn)權(quán)流、資金流、合同流交錯發(fā)生，很容易就弄亂了，所以需要專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管。在國外，房屋的交易必須通過Escrow 第三方支付公司）或者Title Company來進(jìn)行交接，理房通起到的就是這個作用，包括幫客戶打理，做結(jié)賬、清結(jié)算、擔(dān)保支付等工作。
事實證明，由專業(yè)機(jī)構(gòu)把每筆錢都理順好了很重要，鏈家透露，上線半年多，理財通規(guī)避了44單風(fēng)險單子，涉及到的金額超過了1000萬。
據(jù)介紹，理房通的備付金存管銀行是光大銀行。客戶存放到理房通的錢，只屬于客戶，錢存放在商業(yè)銀行。在銀行開立專有的備付金管理賬戶，所有的變動都在人民銀行的監(jiān)管下。這么來看，鏈家也不可能動這筆資金。
6. 中融信擔(dān)保有限公司是鏈家自己設(shè)立的全資子公司，鏈家是不是自擔(dān)保或者自融？兩款理財產(chǎn)品是不是可以進(jìn)行資金往來？
“鏈家理財”隸屬于鏈家網(wǎng)（北京）科技有限公司，而為鏈家理財投資人做擔(dān)保的公司是北京中融信擔(dān)保有限公司，理房通和首信易支付兩個公司是完全的獨(dú)立法人，互相是沒有任何瓜葛和資金往來的。而且錢都是在銀行里的，鏈家根本碰不到這個錢。
自融這個事情實在太敏感，但凡有點(diǎn)蛛絲馬跡都會被察覺。在監(jiān)管政策即將實施的情況下，一旦被發(fā)現(xiàn)，得不償失，鏈家這種平臺沒有這個膽子，也沒有這個必要。
7. 獨(dú)家代理房源要是越來越多，鏈家會不會壟斷市場？
如果我想賣房，我什么時候才會找鏈家這種獨(dú)家代理？肯定是著急用錢的時候。如果不著急用錢，我一定會多找?guī)准抑薪椋l給我賣的價格高我找誰。所以，只是二手房中很小的一部分。
另外，速銷房、獨(dú)家房的模式是，限定期限把房子賣掉，如果賣不掉就要賠錢，也就是說，鏈家要把銷售側(cè)重在這種房子上，如果所有二手房都是這種模式，一套房子賠幾千，幾萬套房子就是幾千萬，這個風(fēng)險太大了，所以，速銷房、獨(dú)家房不可能無限擴(kuò)張。
鏈家透露的速消房比例是，一般不會超過一個月平均銷售的套數(shù)。
8. 鏈家利用獨(dú)家房源，隨意提高售價，影響房價？
中介拉升房價，想想都好笑，他們真沒有這個實力。算一筆賬，北京鏈家目標(biāo)市場房源總量是大約9萬套，以鏈家透露的報盤率85%計算，市場上現(xiàn)在這個時點(diǎn)在售二手房大約11萬套。再加上同一時點(diǎn)在售的新建商品房十萬套，也就是說北京同一時點(diǎn)大約有20萬套房屋處于銷售狀態(tài)，鏈家月平均銷售套數(shù)大約有10000套，即速銷房大約10000套，其中獨(dú)家房大約80%即8000套左右。占市場總體報盤二手房8%，占總體庫存房源4%。這個比例太小，不可能控制房價。
把問題回到獨(dú)家房源上，這種模式其實是花錢拓展市場的方式，用服務(wù)籠絡(luò)房源。鏈家要承受逾期賠付的壓力，銷售的時候，不可能隨意提升價格多賺傭金。鏈家的銷售首要指標(biāo)是把房賣出去，其次才是加價賺傭金，所以，這種房子價格不能賣太高。也就談不上拉升房價。
9. 至少鏈家是有規(guī)模優(yōu)勢的，拉高房價的比例普遍在10%~30%左右？
10%~30%的數(shù)字得出來的很蹊蹺，如果從相關(guān)性上來看，鏈家在北京和上海的市場份額最高，超過一半，在深圳的份額低于在這兩個城市，但房價的增長速度卻高于這兩個速度，相關(guān)性不大，10~30%更像是從部分房屋的單價進(jìn)行的判斷。
另外，鏈家也要參與市場競爭，市場份額領(lǐng)先不代表會一直保持，如果價格定得過高，鏈家也會失去市場，總之，不管是整體市場份額還是獨(dú)家代理房源的數(shù)量，鏈家都沒有能力影響房價，都要遵守市場規(guī)律。
10. 據(jù)說鏈家有2000億場外配資，如果拿來方首付貸，足以炒熱房地產(chǎn)？
場外配資與最近房價暴漲聯(lián)系到了一起，但2000億的數(shù)字應(yīng)該不會是鏈的場外配資，鏈家1年的GMV是7000億，北京最高峰的時候有可能到30%的金融產(chǎn)品滲透率，就全國鏈家來看，這個比例應(yīng)該是不到10%，抵押率在20%左右，最終鏈家能夠準(zhǔn)備的配資只有140億。
但這140億的用法可不是全部發(fā)放首付貸，而是大多用于二手房交易過程中的短期資金周轉(zhuǎn)，不是用來做首付貸的配資，所以，僅憑鏈家炒熱房地產(chǎn)難度太大。
而短期資金周轉(zhuǎn)的模式是，業(yè)主原來的貸款沒還完，需要資金先還上剩余貸款然后再贖房產(chǎn)證做交易，這里面并不能給消費(fèi)者真正增加資金，甚至有可能是降資、降杠桿。也無法炒熱二手房交易。
作為一個房地產(chǎn)中介，其實鏈家是靠正規(guī)化、專業(yè)、服務(wù)水平贏得了市場，在這個基礎(chǔ)上，鏈家做出了些創(chuàng)新，創(chuàng)新的根本還是要提高服務(wù)水平并獲得更高的市場份額。做到現(xiàn)在這樣，不可能明知金融產(chǎn)品不合規(guī)而去做，也不會違背市場規(guī)律葬送自己的大好局面。當(dāng)然，如果把鏈家當(dāng)成推高房價的罪魁禍?zhǔn)祝@個鍋實在太重了，鏈家背不了。
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