我愛我家的前副總裁胡景暉近期在談到長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式時(shí)指出，" 長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比 P2P 爆雷更厲害 "。言猶在耳，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)公司的長(zhǎng)租公寓公司 8 月 20 日就宣布破產(chǎn)，約有 4000 戶租客受影響，涉及 6 家網(wǎng)貸平臺(tái)。這不是國(guó)內(nèi)首家破產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓公司，也將不是最后一家。長(zhǎng)租公寓的 " 爆倉(cāng) " 之所以如此引人關(guān)注，是因?yàn)檫@不僅把 " 長(zhǎng)租公寓＋房租分期 " 商業(yè)模式背后的風(fēng)險(xiǎn)暴露無疑，也促使業(yè)界對(duì)住房租賃市場(chǎng)的這種新經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行反思。

長(zhǎng)租公寓為什么會(huì)爆倉(cāng)？

據(jù)了解，這種長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式，是租房中介公司通過抬高租金從房東或業(yè)主處租來托管房屋，其租約一般是 3-5 年的長(zhǎng)期租約，適當(dāng)?shù)难b修之后再向外出租。一般以季度或半年向業(yè)主支付租金。為解決一些租客 " 押一付三 " 傳統(tǒng)模式的壓力，向租客提供 " 押一付一 "、或 " 押二付一 " 服務(wù)。在這一過程中，租賃中介公司引入了第三方信貸機(jī)構(gòu)，由信貸機(jī)構(gòu)向租賃中介公司墊付全部房租；租戶向公司支付押金，同時(shí)在約定租期內(nèi)，每月向信貸機(jī)構(gòu)還款；其間產(chǎn)生的利息或服務(wù)費(fèi)由租賃中介公司向信貸機(jī)構(gòu)支付。也就是說，這些租賃中介公司與租客簽訂的可能是一份貸款合同，即公司利用租客的信用，與銀行、網(wǎng)貸平臺(tái)貸款 ( 或稱租金貸 ) 簽約，把一年的租金一次性預(yù)付給長(zhǎng)租公寓公司，租客則按月向銀行或網(wǎng)貸平臺(tái)還款。

以鼎家網(wǎng)絡(luò)公司的長(zhǎng)租公寓為例，租客們通過銀行卡綁定貸款 APP，貸款平臺(tái)一次性把租金付給了鼎家，然后租客再每月交給貸款 APP 相應(yīng)的房租金額。很多租客就是在不知情的情況下，以房租 " 押一付一 " 的方式，使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。因此，鼎家破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的按金，還依然要每月按時(shí)向貸款 APP 還錢，而業(yè)主也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后的房租。

然而，這種模式卻受到一些投資公司的青睞。其原因一是投資公司認(rèn)為這種新型的住房租賃經(jīng)營(yíng)模式贏利前景好，二是認(rèn)為其融資杠桿率高，三是融資獲得性高。所以，從去年開始，大量的外部資金開始進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。今年的 1 月 16 日，中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)跑者自如就完成了 40 億元人民幣的 A 輪融資，估值約 200 億元人民幣。國(guó)內(nèi)排名 Top100 的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過 30 家涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。蜂鳥屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP10 總?cè)谫Y金融約為 75.792 億元；而集中式品牌公寓 TOP10 融資總額約為 71.15 億元。

由于有大量的外部資金涌入，進(jìn)入之后又能夠高杠桿地獲得信貸資金，這也就掀起了國(guó)內(nèi)不少城市的住房長(zhǎng)租公寓公司不計(jì)成本 " 搶房 " 潮。因?yàn)槟軌艛喾吭吹墓荆胍Ц咦夥績(jī)r(jià)格自然是易如反掌。然而二房東模式的長(zhǎng)租公寓公司由于沒有資產(chǎn)抵押，融資成本居高不下，經(jīng)營(yíng)得好，這些公司可獲得豐厚的利潤(rùn)，否則，高融資就成壓了垮公司的最后一根稻草。早在今年 3 月，在上海擁有 4000 間長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商愛寓就因資金鏈斷裂，身陷租客投訴、房東起訴糾紛。據(jù)報(bào)道，愛寓目前存在的負(fù)債在 1.3 億元到 1.4 億元人民幣，其中欠租客押金 1000 多萬(wàn)元。

規(guī)范長(zhǎng)租公寓應(yīng)注意哪些問題？

第一，應(yīng)加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式的監(jiān)管。由于缺乏政府的金融監(jiān)管嚴(yán)，部分長(zhǎng)租公寓從業(yè)者就以此規(guī)避融資監(jiān)管進(jìn)行套利，就如早期的 P2P 一樣。在這種情況下，租房市場(chǎng)不僅會(huì)讓不同目的的資金流入，使市場(chǎng)魚龍混雜，也會(huì)給市場(chǎng)聚積巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。比如，長(zhǎng)租公寓企業(yè)既可用租客信貸資金進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，也可讓這些資金挪為他用。如果這些企業(yè)擴(kuò)張過度卻經(jīng)營(yíng)不善，隨時(shí)都可能爆發(fā)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)金融市場(chǎng)危機(jī)。

二是 " 租金貸 " 模式需警惕。所謂 " 租金貸 " 創(chuàng)新，就如 " 首付貸 " 創(chuàng)新一樣，既有脅迫租客的性質(zhì)，也是以欺騙的方式讓租客就范，這種產(chǎn)品的利益歸金融機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)租公寓公司，成本與風(fēng)險(xiǎn)卻完全由租客和業(yè)主承擔(dān)。這種所謂創(chuàng)新產(chǎn)品制造了嚴(yán)重的不公平，侵害租客和業(yè)主的利益，對(duì)這類的金融產(chǎn)品應(yīng)堅(jiān)決取締。

三是要明確房屋租賃市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象。這種長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式基本上是以損害業(yè)主、租客單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的模式，一旦爆發(fā)危機(jī)，最終金融風(fēng)險(xiǎn)將由整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)。所以，這種經(jīng)營(yíng)模式需要全面整頓，讓中國(guó)住房租賃市場(chǎng)真正回歸為中低收入居民服務(wù)的軌道上來。 ( 中新經(jīng)緯 APP )

易憲容

來源：中新經(jīng)緯