在杭州，投資理財有 P2P 暴雷，連租房子都有長租公寓爆倉。P2P 平臺跑路，投資人維權無門，現在又有了一批不知不覺拿信用換了貸款的租客，不僅租的房子沒法住，還要給從未聽過的金融公司月月打錢。
中國房地產報曝出，8 月 20 日，杭州長租公寓鼎家宣布破產，波及平臺上 4000 余房東、租客，以及 6 家網貸平臺。長租公寓怎么了？
鼎家爆倉的教訓
按道理，長租公寓應該是通過低賣高賣轉中間的房租差價，但是鼎家卻在中間玩了一把 " 空手套白狼 "。
其大概的流程如下：鼎家先和個人房東簽訂長期租賃合同，把房屋的租賃權拿到手，然后，中介再和租客簽訂租賃合同，關鍵一步在于，讓租客和金融公司簽訂貸款合同，把貸款拿到的錢一次性付給中介公司，而租客逐月償還給金融公司。
據報道，租客們通過一個名為 "51 返唄 "（現更名為 " 愛上街 "）的 APP 一次性把租金付給了鼎家。如今，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，房東也未收到鼎家公司應給的之后租金，一些房東已經準備收房趕人。
前我愛我家副總裁胡景暉上周日在個人媒體溝通會說 " 長租公寓爆倉，一定比 P2P 爆雷更厲害 "，沒想到一語成箴。愛上街稱，此次通過愛上街平臺分期的租客共計 243 名。
澎湃特約評論員沈凌舉了個例子：假設我們的房東每月收租 2000 元，而中介轉租的租金是 3000 元。那么實際上通過這個轉租的服務，中介公司產生的增值（也就是可以計入 GDP 的那個部分）是 1000 元。3000 元并不能完全用來作為抵押品，因為其中 2000 元的現金流的權利是房東的，租來的東西產生的收益也不能作為抵押品。
而鼎家公寓破產牽扯出的關鍵問題在于，租戶的按月付款是實際上貸款合同，以個人信用獲得了金融公司一年的租金貸款，承擔巨大的風險，這件事情租客是知道還是不知道？如果不知道，那顯然是一場騙局。
8 月 23 日晚間，寓團（上海）網絡科技有限公司發布公告稱，宣布接盤鼎家旗下資產，但不接盤債務和糾紛。公告中給出兩種解決方案：業主與寓團公司在原合同上續簽 2 年，寓團公司將一次性補償 50%-100% 月租金；一次性補償 150%-200% 月租金，并將原合同續簽 3~5 年。
寓團公司表示，如業主不愿與公司簽訂新的協議，可與鼎家方面相關負責人協商，或者 " 直接通過司法途徑維護自身權益 "。看情況，租客要討還租金，只能借助于法律手段了。
上門維權的租客 圖源鳳凰網財經
鼎家提前套利，資金鏈斷裂導致破產，也引發了對其他長租公寓品牌的質疑，長租公寓回報周期長、利潤率低的特點使得其需要大量資金，不少長租公寓都提供小額分期業務及使用 ABS 等金融工具融資。
自如、魔方們的 " 金融 " 租房套路
8 月 22 日，北京市住房城鄉建設委消息稱同市公安局等部門，依托北京 12345 政府服務熱線，開通打擊 " 黑中介 " 投訴舉報專線。據悉，舉報專線開通首日就查處了多達 23 家中介。包括北京自如生活資產管理有限公司，北京萬通置地房地產經濟有限公司，北京眾聯房地產經濟有限公司等。
同時指出，住建委已對自如、相寓兩家住房租賃企業進行現場執法，北京自如生活資產管理有限公司查實涉嫌存在違法違規問題。下一步各部門將加大懲處力度。
長租公寓玩家可分為集中式和分散式兩種，集中式多由開發商自持經營，分散式則主要是房產中介或公寓運營商租下存量房源，重新包裝二次出租。輿論熱議的自如、蛋殼、相寓以及鼎家，都主要是分散式長租公寓。
背靠鏈家，自如應該是長租公寓里不缺資源的那類玩家，但近一年來，自如已經發行了 4 期 ABS，而作為底層資產的，正是租客的分期貸款合同。
自如的支付方式，有月付、季付、年付等方式，從租金的設計上，季付和年付比月付的價格便宜，如果是押一付一，則每月房租要上漲 5%。顯然自如也是推薦客戶選擇預付租金，預付租金現金流可以形成一個浮動的資金池，如果房東租金是月結，那每月自如都能在手里握一筆資金。
而自如客專項分期這個付款項目，也就是分期貸款，自如管家會大力推薦租客使用這個項目。虎嗅 · 高街高參致電詢問了一位自如管家，這位自如管家反饋，如果 " 海燕計劃（面對應屆高校畢業生，0 押金，月付）" 一年期滿，那么押一付一和分期兩者，他更推薦使用自如分期。
押一付一每月房租要上漲 5%，分期則是服務費打七折，分期手續費率 6.27%，租房往往是短期決策，如果不注意，租客就會被管家繞進去。此前筆者在入駐自如時，簽約的管家稱最喜歡與 " 海燕計劃 " 的租客簽約，因為如果租客不辦理分期，他們是要扣錢的。
長租都是一年期，除去第一個月，分期會分 11 期，租客按照等額本息每月支付，用 Excel 中的 IRR 公式計算一下，實際利率約為 11.3%。這個利率并不低，已經超過了一些現金貸平臺。
分期確實能緩解租客每月的房租壓力，但自如管家想讓租客分期付款，但 " 貸款 " 兩個字卻是絕口不提的。
而獲取分期用戶之后，自如就可以用發行 ABS 的方式，將租戶租金提前變現。去年 8 月，自如通過私募發布了自己第一個 ABS 產品—— " 自如 1 號 "。
截圖來自中信證券
據自如 ABS 材料 , 截至 2017 年 5 月 10 日 , 該專項計劃基礎資產信托計劃項下底層資產自如房租分期小額貸款余額 4.92 億元（信托計劃總規模 5 億元 , 包含繳納的信托業保障基金及現金）, 共涉及 23501 筆 , 所有合同期限均為 11 個月 , 加權平均剩余期限為 9.79 個月 , 平均單筆合同金額為 20956 元。即 ABS 的底層資產是自如 2.3 萬單租房分期租房合同，共計 4.92 億元的小額貸款。
長租公寓運營商通常沒有消費金融牌照和小額貸款牌照，不能直接向個人發放貸款，在 " 自如 1 號 " 中，自如通過設立信托，以通道方作為受托人，由受托人發放信托貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款。
圖片來源：用益信托網
作為房屋資產管理人，自如在開展租賃業務時通過與承租方同時簽署《房屋租賃合同》與《貸款合同》將租賃合同債權轉變為住房分期貸款，進而形成以小額貸款為標的資產的底層資產。租客使用自如分期時是簽了兩個合同的，一個是租房合同，一個是分期合同。
由于租客每月都要按時還款，" 自如 1 號 "ABS 的現金流穩定，而且貸款額度和底層資產池具有小額分散特點，加上租金對租房的年輕人來說是一種穩定持續的支出，違約率較低，因自如 1 號 " 被認為安全性極高，優先級產品評級為 AAA。
此外，自如 1 號的預期收益率為 5.39%，自如是可能從中賺到息差的。而自如發行 ABS 融到的錢，在結算房東之外，可以繼續囤房源，找租客，積累分期用戶，然后繼續發布 ABS。在 " 自如 1 號 " 之后，自如又發行了三期 " 自如 2 號 "ABS。
與自如類似的還有魔方公寓，二者都是非自持物業，通過信托受益權類 ABS 來盤活未來租金收入，不過底層資產略有區別，自如是租金分期應收款，魔方是租賃收益權。
魔方公寓 ABS 底層資產為魔方中國及其北京、上海、廣州 3 個子公司經營的 30 處物業 4014 間公寓 2016 年 6 月至 2019 年 6 月租金收入，預期收益率在 5% 左右，但實際上，魔方的融資成本在 8% 左右。
" 金融信貸 " 模式隱憂
潘石屹曾在采訪中表示，" 租房價格再翻番還是虧本的 "。因為如果是從銀行貸款產生的利息，按照銀行基準利率是 4.9%，可能實際得 5%、6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過 1%，所以這個生意是虧的。
但事實是，除了收取房租差價，長租公寓還有其他盈利渠道。以自如為例，如果有租客分期付款，那就要承擔 11.3% 的利息。自如將此租戶的分期轉化為小額貸款，通過 ABS 發行債券進行融資，利率為 5.39%，二者之間有將近 6% 的利息差，而自如還能拿融到的資金繼續拓展房源。
與鼎家相比，自如還算不錯了，至少沒有默認貸款，有些平臺甚至只有年付和押一付一兩種付款方式。自如、魔方通過 ABS 融資與鼎家 " 空手套白狼 " 完全不同，但自如和魔方要保證其有持續的底層資產，因此可能會有搶占房源和提高租金的現象發生。
祝九勝曾表示，長租公寓在各大城市的滲透率都不足 5%，在沒有一家獨大的情況下，長租公寓玩家都想先快速做大，也造成市場上大品牌競價收房的現象。不管長租公寓的行為有沒有拉高房租，通過金融方式加的杠桿，最終壓力都要壓在租房者的身上。
隨便翻一個比較大的租房中介平臺，一般其大部分收入，都來自北上廣深杭等一線、新一線城市。剛邁入社會的年輕人，不想跟黑中介打交道，也想住得體面些，品牌公寓自然是首選。在北京，工作不到三年的年輕人，幾乎要月收入的一半花在租房上，而選擇月付，就讓分期貸款有了可趁之機。
靠金融手段盈利，顯然不是合理的盈利模式，但如果真如潘石屹所說，租金收益率太低，靠收正常房租沒辦法賺錢，那長租公寓想要保證金融模式走得通，路徑就有兩條，要么房價降，要么房租漲。
" 金融信貸 + 長租公寓 " 模式的魔方、自如等都面臨同樣的問題，一是非自持物業是否合規；二是入住率和房租收益能否覆蓋金融信貸的本息，如果不能，那么未來也可能要面臨資金鏈壓力。
來源：虎嗅APP
